既有住宅增設電梯15個熱點問題,法律上怎么看——眾多法律專家匯

近日,江蘇省人大常委會法制工作委員會、省政府法制辦、市人大常委會法制工作委員會、市法制辦、市法學會、南京大學、東南大學等不同領域的眾多法律專家,匯聚一堂,就既有住宅增設電梯涉及到的法律問題,給出了專業權威的解答。

 

  問題一:對于既有住宅增設電梯這樣一個民生實事,法律界的基本判斷是什么?

  解答:黨的十九大報告明確指出,中國特色社會主義進入新時代,我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發展之間的矛盾。法律界的所有認知和判斷都要符合黨的十九大報告精神。

  歷史上受經濟條件限制,包括南京市在內的全國各個城市,都有相當多的住宅在建設時沒有配置電梯,這對居民的居住、出行,特別是養老、養病等諸多方面有重大影響。隨著經濟和社會的發展,電梯已從以往的奢侈品變成了現今的生活必需品,成為居民住宅的標準配置。

  對既有住宅增設電梯,正是為了滿足群眾對美好生活的需要,是貫徹落實黨的十九大報告精神的具體實踐。因此,支持并為既有住宅增設電梯提供必要的法理分析和支撐,應該成為法律界對增設電梯行為的認知和態度。

  專家呼吁,既有住宅增設電梯屬于新生事物,在相關法律法規還不夠聚焦的情況下,法律界應當對增設電梯涉及的法律問題進行廣泛深入的研究論證,為相關法律法規的進一步細化完善做出貢獻。

 

  問題二:應該如何理解既有住宅增設電梯這項民生工程?

  解答:中央城市工作會議上提出,今后城市發展要重點做好生態修復和功能修補,增設電梯正是城市功能修補的一個重要方面。為落實中央要求,國家住房和城鄉建設部制定了《關于加強生態修復城市修補工作的指導意見》(建規﹝2017﹞59號)及相關文件,明確支持符合空間條件的既有建筑增設電梯。

  全國各地認真落實中央要求,明確規定新建、改建的多層住宅,必須設置電梯等設施,北京、上海、廣州等地也先后出臺相關文件。江蘇省住建廳在今年發布第11號公告,宣布從2017年7月1日起,全省范圍內實施新的《住宅設計標準》,新標準中的第4.11.1條規定:4層及4層以上住宅或住戶入口層在樓面距離室外地面的高度超過10米時,必須設置電梯并滿足無障礙使用要求。

  與會專家一致認為,一方面,要認真落實中央要求,積極推動既有住宅加裝電梯工程,提升群眾的獲得感和滿意度。另一方面,既有住宅增設電梯,業主是出資者、建設者,是行為主體,必須樹立主體意識、履行主體義務、承擔主體責任。政府的定位應該是服務、保障和推動,應強化“為了群眾、服務群眾、引導群眾、依靠群眾”的工作理念,立足“推動不強迫、代辦不包辦”的原則,積極主動為增設電梯做好必要的服務。

 

  問題三:應該怎樣推動增設電梯這項民生工程?

  解答:專家一致認為,南京市特別是玄武區的增梯工作取得了很好成績,積累了很多好的經驗,接下來還應該積極探索、主動作為,幫助群眾早日圓上“電梯夢”。

  專家認為,在推動增設電梯過程中,政府要在各個環節為群眾提供幫助,包括制定完善扶持政策,做好宣傳發動,為群眾相互之間的溝通協商搭建平臺,指導群眾準備申請規劃許可證、施工許可證的基礎材料,幫助群眾辦理專業性強又比較復雜的審批手續,在設計方案修改完善等技術層面提供支撐,在施工組織、工程及房屋安全等方面做好服務指導等等。

 

  問題四:江蘇省物業條例、南京市增設電梯實施辦法,與上位法《物權法》的相關規定是否一致?

  解答:江蘇省物業條例、南京市增設電梯實施辦法,與上位法《物權法》的相關規定是一致的。

  專家一致認為,作為地方性法規,《江蘇省物業管理條例》是在認真落實、嚴格遵守《物權法》的基礎上制定的,與《物權法》的總體要求和具體規定是一致的。

  《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》(寧政規字﹝2016﹞11號)依據《物權法》《江蘇省物業管理條例》的相關規定出臺,是南京市人民政府制定的規范性文件,相關業務部門、法制部門對其做了反復研討和論證,同樣也與《物權法》完全一致。

 

  問題五:既有住宅增設電梯的性質,是對建筑物附屬設施的改建、重建還是新建?

  解答:既有住宅增設電梯屬于對建筑物的附屬設施的改建,而且是僅限于局部的改建,并非重建或是新建。

 

  問題六:既有住宅增設電梯行為是否適用《物權法》第76條的規定?

  解答:既有住宅增設電梯行為適用《物權法》第76條規定。

  《物權法》第76條規定,針對的是改建、重建建筑物及其附屬設施的行為。

  最高人民法院關于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書》(2016,最高法行申2470號)中明確,“住宅樓增設電梯工程是對原住宅垂直交通方式的完善,屬于對建筑物局部改建,并非新建筑工程”。

  既有住宅增設電梯屬于改建行為,因此適用《物權法》第76條規定。

 

  問題七:“雙三分之二”業主同意可以申請增設電梯是否合法?

  解答:“雙三分之二”業主同意可以申請增設電梯是合法的。

  《物權法》第76條規定,改建、重建建筑物及其附屬設施,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

  《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》(寧政規字﹝2016﹞11號)第五條要求,“既有住宅增設電梯應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且總人數三分之二以上的業主同意”。因此,“雙三分之二”業主同意申請增設電梯完全合法。

  在法律實踐中,最高人民法院關于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書》,以及南京鐵路運輸法院的一審判決結果,均對“雙三分之二”的合法性給予了確認。

 

  問題八:增設電梯所使用的土地,是否本單元一樓業主獨有?

  解答:增設電梯所使用的土地為業主共有。 

  《物權法》第73條規定,建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。

  根據上述規定,小區用地主要有4種形態:建筑區劃內的道路,建筑區劃內的綠地,屬于業主共有的建筑所占用的土地,屬于業主專有的建筑所占用的土地。

  因此,增設電梯所使用的土地,屬于本樓棟業主共有的建筑所占用的土地,不是一樓業主獨有的。

  專家同時指出,如果增設電梯在采光、噪音、通風等方面對低樓層業主造成影響的,建設者應給予適當補償。

 

  問題九:增設電梯,一樓業主有沒有一票否決權?

  解答:一樓業主沒有一票否決權。

  專家認為,一方面,“雙三分之二”業主同意就能夠申請增設電梯。另一方面,加裝電梯的位置,屬于本樓棟共有的建筑所占用的土地,不是一樓業主獨有的。因此,一樓業主沒有一票否決權。

  專家也指出,在增設電梯過程中,樓上業主和樓下業主都應拿出“依法好討論、異議不放縱”的態度,加強溝通,理性討論,友好協商,適當補償。

 

  問題十:增設電梯使用的土地有沒有侵犯本單元之外其他業主的權利?

  解答:增設電梯使用的土地并沒有侵犯本單元之外其他業主的權利。

  《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋﹝2009﹞7號)第四條規定,“業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的,不應認定為侵權”。

  既有住宅增設電梯屬于業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要而使用部分共有部分的情形,如已參照《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》等規定辦理相關手續的,符合上位法規定,不屬于侵權行為。因此,本單元之外的其他業主無權反對增設電梯。

  在最高人民法院關于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書》,適用并采納了《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》,也表明最高人民法院傾向于增設電梯使用的土地屬于該棟建筑物專項使用權的土地。

  在法律實踐中,南京鐵路運輸法院一審判決非本棟或本單元業主無權反對增設電梯,客觀上也對這個問題做出了回答。

 

  問題十一:建設者可以對一樓業主適當補償,意味著什么?

  解答: 建設者對一樓業主的補償主要體現了樓上、樓下業主之間的相互理解、睦鄰友好,不應該從經濟或者價值角度衡量。

  《物權法》第84條規定,不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。

  因此,全體小區業主都應以從我做起的態度和友好協商的實際行動,共同構建真誠友善、理性大度、守望相助的鄰里關系,讓加裝的電梯成為業主幸福的階梯,成為社區和諧的階梯。

 

  問題十二:如何看待群眾電梯便利和房子價值變動之間的關系?

  解答:習總書記反復強調,房子是用來住的,不是用來炒的。社會各界都要按照總書記的重要指示,來看待增設電梯中群眾便利和房子價值變化之間的關系。

  小區業主申請加裝電梯,主觀上就是為了改善居住條件,實現生活便利,不是追求增值。客觀上,加裝電梯后,建筑功能的完善可能會導致房子價值發生變化。但相較業主增設電梯的主觀意愿,這樣的變化是被動的、從屬的。

  事實上,在我市二手房交易市場的評估中,加裝電梯的樓棟,一樓價值也是上升的,只是幅度相對來說沒有樓上的大。

 

  問題十三:商品房小區增設電梯是否合理合法?

  解答:商品房小區增設電梯也是合理且合法的。

  根據《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》(寧政規字〔2016〕11號)第二條規定,“本辦法所稱既有住宅是指已建成投入使用、具有合法權屬證明、未列入房屋征收改造計劃、且未設電梯的四層以上(含本數,下同。不含地下室)非單一產權住宅”。

  商品房與房改房一樣,都是產權房,增設電梯合理合法。

 

  問題十四:增設電梯是否只是服務“三老”(即老城區、老舊小區、老人)?

  解答:增設電梯并非只是服務“三老”。

  增設電梯的需求在老城區、老舊小區、老人中確實更突出、更急迫。國務院辦公廳專門印發《關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》(國辦發﹝2017﹞52號),要求加強社區、家庭的適老化設施改造,優先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯。但增設電梯的規定,并不只是適用于所謂的“三老”。

  一方面,從南京市來看,增設電梯的申請,不光是玄武等老城區有,建鄴、棲霞、雨花臺、江寧等新城區也有很多。住在老舊小區的業主,需要增設電梯,住在商品房中的群眾同樣需要。比如,住在商品房里的年輕人,撫養小孩需要電梯;住在商品房里的中年人,贍養老人也需要電梯。因此,各個年齡層都需要電梯,這也充分說明電梯現在成了住宅的標配,增設電梯是居民生活的剛性需求。

  另一方面,市場供給機制并不能完全解決養老問題,這是因為城市土地相對稀缺,這就決定了疊加居住是城市居民居住、安家的主要方式,不可能所有老人都能選擇住在一樓或二樓,更何況人的年齡都是在變化的。在市場機制在這一領域失靈的情況下,政府更應該主動作為,通過推動增設電梯惠民工程,滿足群眾的養老以及改善生活的需要。

 

  問題十五:增設電梯是群眾的普惠性權利,但為什么有的小區業主申請不了?

  解答:這實質上是有沒有權利建設和有沒有條件建設的問題。

  《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》(寧政規字〔2016〕11號),是帶有普惠性的文件,凡是全市范圍內非單一產權住宅,在“雙三分之二”業主同意的情況下,都有申請增設電梯的權利。

  增設電梯有嚴格的安全技術要求,在現實中,有些小區受樓間距過窄、電梯加裝影響消防安全等客觀因素限制,不具備加裝電梯的客觀條件,因此這部分的業主無法申請增設電梯。


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